ランドバンキングとは?

 ランドバンキングとは、近い将来(4年から6年の間)に近隣が開発され値上がりが確実視される土地に農地や更地の段階で投資し、その土地に適した用途計画(住宅地・商業地などの別に加えて、道路・水資源・電力・公園などその土地に必要なすべてを含む開発計画)を立てた後に、最終的に「農地から宅地などへの地目変更の許可」をつけ、実際の開発のお膳立てが整った状態でデベロッパーに売却し、利益をあげていくという資産運用の手法です。
 デベロッパーからすると余計な時間とコストをかけずに、「土地の購入後すぐに建設着工も、販売もできるため、投下資本の回収も早くなる」メリットがあり、地元自治体にとっても「開発計画を自らの管理下に置くことで適切な形で大規模地域開発を行える」メリットが得られます。
 投資家は、「ランドバンキング会社が、ローコストで購入した農地などに<開発プランから地目変更までの付加価値>をつけることで、少ないリスクで高収益が得られる」ため、関係者全員がメリットを享受できるのもランドバンキングの大きな特徴の一つです。

  • ランドバンキング業者は、2~4年をかける綿密な事前調査により、大規模開発を前提として商業地、住宅地等としての成長可能性の高い地区を特定し、未開発の土地を取得。
    その時点で投資家からも資金を集める。
  • その土地について、地方自治体等との権利関係を調整しながら、用途計画、企画をたてる。
  • 商業地区、住宅地区、工場地区などの用途が確定すれば、「農地から宅地等への地目変更」手続きを進める。
  • この地目変更ができる状態、つまり、まだ更地の状態で、実際に進出する企業や住宅関連デベロッパーなどに土地を売却。
 ランドバンキングは何もない土地を取得しておき、住宅や商業地として使える状態になった土地として売ることで利益が発生する仕組みです。
土地の選定と開発計画の実現が最大のポイントといえるでしょう。
農地の状態で投資。
デベロッパーへの売却時も見た目は農地の状態のままです。
アメリカの開発スピードは早く、デベロッパー売却後、1年程度で住宅街がどんどん出来上がっていきます。
豊富な経験とノウハウに裏付けられた実績
 土地の選定や権利関係の調整等を行うのは、不動産業界において体系的な知識と高い専門性を持つ北米最大のランドバンキング会社で、カナダ・アルバータ州カルガリー市に本社を置き、カナダ、アジア、米国に加え、ドイツのハンブルグなど計7ヵ国に拠点を構える無借金経営の会社です。
 この分野で30年以上の経験を持ち、収益性の高い物件をいち早く確保するリサーチ力や資金力を持っており、過去の実績と蓄積されたノウハウから各種の交渉や手続きもスムーズに行うノウハウがあります。
 以前は一部富裕層と法人のみに提供していたランドバンキングを、投資の間口を広げるため小口化し、個人投資家に開放しました。(現在は個人投資家のみ投資可能です。)
 その経験と知識は確実に実績に結び付いており、過去に終了したプロジェクトの平均利回りは、単利で年22.80%、複利で15.84%(2010年12月現在)という実績をあげています。
ランドバンキングは知名度の高い運用手法-世界中で7万人の投資家
 ランドバンキングといわれる運用手法は、株式市場の変動に左右されず、ポートフォリオの多様性を高める資本維持資本増加を目的とした開発前の不動産(更地)への投資です。コストの低い更地への投資ですので、株式市場や他の金融商品と相関関係が低く、経済状況が大きく変動する中でも比較的安定した運用が可能となります。
日本ではあまり知られていない資産運用手法ですが、ランドバンキングで成功し世界的に名を成した人物は、ロックフェラー、ウォルトディズニー、李嘉誠、森ビルなど数多く存在します。

 現在、世界でのランドバンキング投資家は77,000人以上、対象地の面積は62,000エーカー(東京の山手線内の約3.5倍)に上ります。近年では、リーマン・ショックをものともせずに成長を続ける中国やシンガポールをはじめ、アジアからの投資が飛躍的に増え、世界一の大国アメリカの大規模地域開発にもアジア・マネーが多く流れ込んでいます。

ランドバンキングと不動産投資の違い

 不動産投資は既に完成しているオフィスや商業施設などの不動産へ投資をし、その賃料から収益(インカムゲイン)を得るものです。そのため、投資先の不動産の設備費や修繕費など、毎年多額のメンテナンス・コストがかかります。また、空室による収益の低下や地価下落による投資対象の価値の下落といったリスクも抱えています。
 これに対してランドバンキングは、土地の開発までの期間に生み出す収益(キャピタルゲイン)を得ることを狙いとしています。「未開発の土地への投資」のため、当然維持費がかからず、追加資金も必要ありません。また、農地や更地の段階の極めて安価な値段での投資という特性により、値下がりを起こす要因もほとんどありません。加えて土地への投資ですので、金融商品とは違い、株価や為替、商品市況などの影響を受けにくく、大きなリターンを望む余地があります。
毎年の収益(インカム・ゲイン)と維持コストの比較
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