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今年、わが家の土地の相続評価は上がった!?

2019年7月17日

 7月に国税庁が2019年度路線価(2019年1月1日現在)を発表しました。路線価は、相続や贈与時の土地の評価基準となる価格で、道路に面した土地1㎡あたり○○千円のように決められています。
 路線価が上昇すれば相続税負担も増えてしまうため、わが家の土地の評価も気になるところです。

意外にカンタン!路線価の調べ方!

◆ 2019年度路線価の傾向は?
● 全国平均で路線価は1.3%アップ!
 路線価は宅地、商業地を問わないすべての用途の全国平均では前年比1.3%アップで、4年連続の上昇に。上昇率でいえば、過去4年で最も高い0.6ポイントの伸びで、特に大都市圏や集客力のある観光地の上昇率が顕著でした。
● 路線価ニッポン一は、お馴染みの・・・
 路線価No. 1は34年連続で、東京銀座「鳩居堂」前の4,560万円(2.9%増)に。ちなみにハガキ大の土地が約67万5千円にも。実際に銀座の一等地が売りに出されれば、路線価の2~3倍になるとか。
● ホントの路線価の傾向はわかりにくくなっている!?
 全国平均1.3%上ったとされる路線価ですが、これは極端な上昇を示した商業地を含む上昇率で、宅地だけの上昇率がどうだったかは公表されていません。もちろん、以前は”商業地”、”住宅地”などの用途ごとに発表されていました。怪しげですね。
 実際、関東信越国税局管内の埼玉、茨城、栃木、群馬、新潟、長野6県の全用途の標準宅地でさえも、埼玉の1.0%増を除くと、他の5県はマイナス0.3~0.8%だったのです。確たる証拠はありませんが、県庁所在地などの主要都市でも住宅地の路線価は良くて横ばい、悪ければ下落傾向に転じている可能性すら。

◆ 路線価の調べ方は意外にカンタン!
 自宅の路線価は、国税庁HP「路線価コーナー」で容易に調べられます。
 「路線価コーナー」は⇒コチラから
● 路線価の具体的な調べ方
 地図で”都道府県”を選び、路線価図を開くと市区町村が表示されます。さらに、調べたい地区を選ぶと「地図と路線価」が出てきます。路線価は過去7年分が公開され、昨年比での変動チェックもカンタンです。
● 路線価図の見方は?
 千代田区丸の内の「東京駅前(八重洲口)の路線価」を例にとってみましょう。赤丸の中に、「22,340A」と記載されています。路線価はすべて千円単位で表示のため、この土地は1㎡あたり22,340千円を意味することに。ここで100㎡(約30坪)の土地をお持ちなら、何と22億3,400万円の巨額に!
 また、「22,340A」の最後の”A”は借地権割合を意味し、もしこの土地を借りて建物を建てて地代を支払っていれば、借り手の方は借地権を持っているとされ、その割合がAなら土地の90%の価値を、Bは同80%、Cなら70%を持っていることになります。東京などの大都市の住宅地の借地権割合はおおむねDの60%が多くみられます。
 ちなみにこの土地の路線価は、他の一等地の商業地同様、今年は前年比3.2%アップの1㎡あたり22,340千円(坪あたり7,372万円)でした。

マンションはどうやって調べれば?

 ウチは戸建て住宅でなく、マンションだから路線価は関係ないと思われているあなた、マンションも土地に立っているので敷地は存在します。
◆ まずは、マンション全体の敷地面積から
 分譲マンションでは、敷地全体を所有者全員で共有しており、登記上は”敷地権”という権利を持っている扱いに。戸建て住宅の登記上の記載と違って、自分の所有地(マンション敷地)の持ち分の面積はどこにも記載されていません。
 このため、敷地の自分の持ち分は敷地面積全体をもとに計算します。
 マンションの敷地全体の面積は、つぎの登記簿謄本の【敷地権の目的たる土地の表示(赤い四角の枠内)】欄に記載されており、このケースでは40,543.33㎡となります。

◆ 自分の所有持ち分の土地は?
 自分の共有持ち分に応じた土地の面積は、つぎのように計算します。
● マンション敷地の持ち分はどうやって探す?
 登記簿謄本(下図)の【敷地権の割合(上の赤い四角の枠内)】欄で確認します。下記の例では、”4,123,489分の8,502(ざっと0.2%程度)”が敷地全体に対する自分の持ち分となります。
 夫婦共有名義で購入していれば、つぎの「権利部(甲区)】の【権利者その他の事項(下の赤い四角の枠内)】欄に共有者名とその持ち分が記載されています。ここでは、”山田太郎の持分が2分の1、山田花子の持分は2分の1”になっています。

● 具体的な持ち分に応じた面積はどうすれば?
 山田太郎氏所有のマンションの敷地持ち分(面積)は、つぎのように計算します。
 (敷地全体の面積)   (敷地権の割合)   (持分) = (持ち分に応じた面積) 
   40,543.33㎡ × 4,123,489分の8,502 ×  1/2  =    41.8㎡
● マンション敷地の相続評価額の計算は?
 この持ち分に応じた土地(41.8㎡)の評価は、マンションが面する道路の路線価にこの面積を乗じて計算します。正確に評価するには間口、奥行き、地形などを考慮する必要がありますが、簡単に計算できる上、概算評価でも目安として使えますので、皆さんも計算されてみてはいかが?

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