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空き家売却ならこれから3年がお得!

2017年1月4日

 地方ばかりか、都会でも空き家が増加して社会問題化しています。このまま空き家を放置しておくと衛生、防犯、倒壊などのリスクが増すことから、国も重い腰をあげて各種の対策に乗り出しています。
 2016年4月からは税金面での対策の一つとして創設された、相続で取得した空き家の実家を売却した際の「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」についてご紹介しましょう。

空き家が増えた要因は?

 空き家が増え続けている要因には、つぎのような点が考えられます。
◆ 住宅の過剰供給
 人口や世帯数の減少、年間の滅失戸数の状況からは、日本の住宅は滅失戸数を上回る新築戸数があることがわかっており、理論的には新築戸数分を解体(滅失)していかないと空き家が増え続けることに。
◆ 空き家への固定資産税の優遇
 これまで土地の上に建物があるだけで、土地の固定資産税が更地の6分の1、都市計画税は3分の1に軽減されていたのです。取壊し費用や手間をかけて更地にすると、逆に固定資産税は6倍、都市計画税も3倍に膨らんでしまうため、放置空き家が増える原因になっていました。
◆「相続」による取得
 最も大きな要因は「相続」で引き継ぎ、”いつかは住むかも”や”売りたいけど価格が”といった理由などや、前述の固定資産税等の優遇措置も考慮して空き家にしているといったケースが多く、2014年の国土交通省の調査ではこうした空き家が全体の52.3%にも上っています。

税金にすると、最大約609万円の減税!

 新たに創設された「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を使う税メリットを試算してみましょう。
◆ 最大3千万円の控除!
 土地や建物譲渡の際の所得税は、つぎのように計算します。
 ● 譲渡所得の金額:{売却価額-(取得費+譲渡費用)}-特別控除額(最大3千万円)
 ● 所得税率等(注): 長期譲渡所得の税率=所得税(復興特別所得税含む)+住民税
            20.315%   =     15.315%     + 5%
   (注) 所有期間が5年超(長期譲渡所得)のケース
 ● 所得税等の額 :譲渡所得の金額(注) × 20.315%
   (注)他に給与所得などの所得があり、所得控除をすべてこれら所得から控除しているケース。

 なお不動産は相続引継ぎのため、所有期間は被相続人の取得日から計算できますので、ほとんどのケースでは所有期間が5年超となると思われます。このケースでの減税額は最大で約609万円(3千万円×20.315%)となります。かなりインパクトのある減税額ですね。

◆ 控除を受ける要件は?
 つぎの要件をクリアできると、特例が受けられます。要チェックですね。
 ● 被相続人の自宅に、他に居住する人がいなかったこと
 ● 1981年5月31日以前建築の家屋(旧耐震基準)であること
 ● マンションなどの区分所有建築物でないこと
 ● 譲渡金額が1億円以下で譲渡する日まで空き家であったこと
 ● 建物を耐震改修して売却するか、建物を取り壊して更地にして売却すること
 ● 2019年12月31日までに売却すること
 ● 相続の開始日以降3年を経過する年の12月31日までに売却すること

つまり、社会的にも問題を抱える空き家を3年を期限として、空き家をなくし、有効活用するために売却することを税金面でサポートするという趣旨なワケです。

売るならあと3年のうちに!

 相続で引き継いだ不動産の売却では、以前からの特例「相続財産に係る譲渡所得の課税の特例」も選択できます。この特例は、不動産にかかった相続税を譲渡所得の必要経費(”取得費加算”といいます)として、所得税等の負担を軽くできるものです。違った見方をすると、相続税が生じた相続人にはメリットがありますが、申告書を提出していても相続税がなかった方々には使えない制度となります。
 もし将来、現在空き家になっている実家に移り住む予定があるなら空き家対策特別措置法にかからないように、「専門業者への管理委託」などの対策が必要です。
 まだ実家をどうするか迷っている段階であれば、将来の相続を念頭において、土地価格もピークアウトしかけている状況をふまえて、この機会に売却の検討も選択肢とされてはいかがでしょうか。

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