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相続&贈与

”借地権”ってなに?相続したらどうすれば?

2020年12月16日

 他人の土地を借り自宅などを建てると、”借地権(土地を利用する権利)”が発生します。借地人が有する
”借地権”は財産として相続税の対象に。今号では、”借地権”の相続時の手続きや評価方法をご案内します。

相続が起きれば、地主に連絡しましょう!

 亡くなった方(被相続人)の自宅などが借地の上にあれば、相続人は”借地権”を相続することになります。”借地権”の引継ぎ方など次第で、地主への対応も変わることに。借地権者が亡くなった場合は、今後の地主との関係や地代の支払いでトラブルが起こらぬよう、その事実を早めに伝えておきましょう。
● 相続なら、地主の承諾は不要!
 法定相続人(妻や子)が”借地権”を相続する場合、被相続人が地主と交わした契約がそのまま引き継がれます。改めて地主の承諾や、承諾料・名義書換料などの支払いは要りません。
 とはいえ相続人が別に自宅をお持ちなら借地上の建物の活用に悩むところですが、相続建物を他人(第三者)に貸し付けるケースでも、自宅同様、地主の承諾は必要ないのでご心配なく!
● 遺贈では、地主の承諾が必要!
 法定相続人でない甥や姪などが引き継ぐ遺贈の場合は、地主の承諾が必要です。その際は、承諾料や名義書換料も支払うことになりますので、ご注意を!
● 建物(借地権)を売りたいときは?
 法定相続人が”借地権”を引き継ぎ、納税資金などのために(借地権付きで)建物を売却せざるを得ないケースでは、地主の承諾が求められ、承諾料の支払いも必要になります。

「借地権」評価はどうすればよい?

 借地権は大別して「普通借地権」と「定期借地権」の2種類に分けられます。一般的な借地権は「普通借地権」で、契約期間の定めがなく、あっても更新などで繰り返して延長されるタイプの借地権です。一方、「定期借地権」は契約期間が明確に決められており、契約期間の終了と共に土地を地主に返却しなければならない借地権をいいます。

● 「普通借地権」の評価方法は?
 「普通借地権」は、つぎの算式で評価します。
  相続税評価額=自用地の評価額×借地権割合
 自用地の評価額は、自己所有地として自由に利用できる更地としての評価額をいいます。評価額は路線価地域ではざっと「路線価×地積」で求められ、計算の基となる路線価や借地権割合は路線価図(下記、国税庁HPより)で確認できます。
 実際の評価の際は土地の間口や奥行き、地形の状況次第で評価が変動しますので、具体的には専門家に相談されるよう、オススメします。

● 「定期借地権」の評価方法は?
 「定期借地権」は、つぎのように評価します。
  相続税評価額=自用地の評価額×A/B×C/D
 A:借地人の経済的利益の額
 B:その土地の通常の取引金額
 C:課税時期の定期借地権の残存期間年数に応じた基準年利率による複利年金現価率
 D:定期借地権の設定期間年数に応じた基準年利率による複利年金現価率
 「普通借地権」の評価方法と違い、耳慣れない用語だらけですので、「定期借地権」の評価は税理士などの専門家にお任せした方が安心です。

 ”借地権”は目に見えない財産とはいえ相続財産ですので、”借地権”をお持ちなら知っておきましょう。借地権はトラブルの元ですので、権利関係に疑問や争いがあれば弁護士に、相続税評価額などの算定なら税理士などに相談しましょう。

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