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相続&贈与

抵当権付の不動産の相続は、要注意!

2020年2月19日

 相続申告は毎年増えており、特にアパート・マンションなどの賃貸物件を相続する際は「抵当権が付いているか」について注意が必要です。今号では、そうした不動産の相続時の注意点についてご案内します。

「抵当権」とは?

◆ そもそも「抵当権」とは?
 「抵当権」は借入金の担保として不動産に設定され、債務者(借り手)が返済不能などに陥った際に、債権者が不動産を競売にかけられる権利をいいます。たとえば、自宅(土地・建物)購入時の住宅ローンのように購入資金の一部を金融機関から借入れるケースでは、自宅(土地・建物)に抵当権が設定されます。
 もちろん、金融機関以外でも法人や個人から借金すれば、債権者(貸主)は抵当権を設定できます。

◆ 「抵当権付」でも心配ないケース
 債務者が返済できない状態になると、抵当権が付いた不動産は競売にかけられ、その売却代金は借金の返済に充てられてしまいます。
 そんな抵当権付不動産でも、債務者が死亡すると住宅ローンは保険金で自動的に返済される仕組み(注1)になっており、相続人はローンを引き継ぐことなく安心して不動産を相続できます。
(注1)団体信用保険に加入しているケース。住宅ローンでは、通常は加入している。
    ただし、加入していなければ、相続人は相続放棄しない限り、ローンを引き継ぐことになる。

◆ 「抵当権付」かは、どう確認する?

 「抵当権付不動産」かの確認の前に、法務局で不動産登記簿(登記事項証明書)の交付請求をしましょう。備付けの交付請求書に必要事項を記入し、手数料とともに窓口に出すだけで交付してもらえます。
 登記事項証明書での抵当権付かは、”権利部の乙区(下図参照)”の登記の目的の部分に「抵当権設定」との記載があれば抵当権が設定されていることがわかります。右側の欄には、抵当権の設定原因や債権(=借入金)の額、債務者や抵当権者の情報も記載されています。

「抵当権付不動産」の相続時の注意点

◆ 法定相続人全員の「等分負担」が原則!
 抵当権付不動産は、法定相続人全員が等分に分けて負担するのが原則です。つまり、抵当権の付いた不動産を相続する方も、相続しない相続人も全員が返済の義務を負うというわけです。

◆ 「等分負担」では不公平!?
 原則的には「返済義務を相続人全員が負う決まり」ですが、不動産を相続しなかった相続人にまで返済義務を負わせるのは不公平と感じる相続人も当然おり、相続人と金融機関などの債権者との協議で「不動産を相続した相続人」だけに返済の義務を負わせることもできます。
 このように誰が債務を引き継ぐかは重要な問題ですので、遺産分割の話し合いではそれぞれの相続人の損得や公平性を考慮しながら、合意の上、取り決めをしておきましょう。

◆ 「抵当権付不動産」も相続税の課税対象!
 抵当権付不動産も、相続財産に含めて相続税が課税されることには変わりありません。通常通りの不動産評価となるため、土地なら路線価方式や倍率方式、建物なら固定資産評価額など、不動産の種類に応じて定められた評価方法で相続税評価額を計算します。

 財産相続の機会は、一般的には一生のうち2度(両親)程度で多くありません。抵当権抹消のためにせっかく引き継いだ不動産を売却せざるを得なくなったり、相続放棄しておけば良かったケースもあり、乏しい知識や経験で判断して相続してしまうと、後日のトラブルや後悔を招きかねません。
 抵当権付不動産の相続時に限らず、相続となったら「何はともあれ、税理士などの専門家に」相談して、円満相続を実現しましょう!

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