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相続&贈与

「住宅ローンの借換え」が贈与になる!?

2019年3月6日

 2016年1月のマイナス金利の導入で活況を呈したのが”住宅ローン市場”と”借換え需要”です。
 最近は、住宅ローンの借換えの勢いは鈍化傾向にありますが、金利は高かった時代と比べるとまだ大幅に低く、まだまだ借換えメリットが得られる方は多いようです。
ところが、「安易な借換えで、贈与認定!」されてしまうケースがありますので、注意が必要です。今号では、贈与税が課税される可能性のある2つのケースをご紹介しましょう。

連帯債務から「単独債務」への借換え!?

 自宅購入時は共働きで、土地建物は夫婦1/2ずつで共有登記したうえで、夫を契約者、妻を連帯債務者として住宅ローンを組むケースが多くみられます。いまは妻は仕事を辞め子育てに専念で専業主婦といったケースで、金利負担軽減で低金利ローンへの借換えをすると「債務者=ローン返済者は、収入のある夫だけ」となります。この状態で借換えを実行すると、贈与とされる可能性が!
【贈与の具体例】
● 前提条件
 ・借換え前のローン残高:2,000万円(連帯債務者のため、妻の債務:1,000万円(2,000万円×1/2))
 ・借換えした低金利ローンの残高:2,000万円のまま
 ・新規ローンの債務者:夫100%(単独の債務)
● 税務上贈与とされるワケ
 このケースでは、夫名義の新規ローン2,000万円のうちの1,000万円で、妻分の借換え前の債務1,000万円を肩代わりしたものとして、税務上は「夫から妻へ1,000万円の贈与があった」とされる可能性が生じます!
 ”贈与認定”されると、231万円もの贈与税を納付しなければならないことに。

親の住宅ローンを子が肩代わり!?

 住宅ローンの借入期間は最長35年で、35歳でローンを組んでも完済時は70歳。定年は遙か昔で、退職金で住宅ローンを完済ならよいものの、それがムリなら年金でのローン返済は困難です。
● ”重畳的債務引受”で贈与税が!
 こうした親に代わって、子が親のローンを肩代わりするケースもあるようです。
 このような住宅ローンの債務引き受けは”重畳的債務引受”といって、「債務を引き受ける子が親と連帯して同等の債務を負担すること」をいいます。いってみれば、お金のない親に代わって子がローンを返済することです。こうした債務引受も”子から親への贈与”と認定される可能性があります。
● ”扶養義務者”なら救済措置も!
 親が債務超過などで客観的に支払いが不能となれば、本来の債務者(親)が返済困難な金額までの債務引受なら、民法にいう「扶養義務者が行う債務引受」となり、贈与税は課税されません。

 住宅ローンの借換えや債務引受などは、事前にお金の動きと登記の状況を確認したうえで慎重に行いましょう。贈与税の問題に発展しかねないことからも、あらかじめ相続・贈与に強い税理士などの専門家に相談されることをオススメします。

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