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相続&贈与

リフォームかマンション転居か?快適セカンドライフでもメリットを!

2018年3月22日

 どうせ住むなら、庭付き駐車場ありの一戸建ての自宅は多くの人々のあこがれでした。愛着深いものの、玄関や室内の段差、すきま風や断熱の問題で冬寒い、浴室と脱衣所の温度差がつらい、さらには、自宅周りの清掃や庭いじりの負担まで、高齢になると、良さよりも不便さ・大変さが際だってくるようです。
 セカンドライフを快適に暮らすには、●自宅をリフォームする、●思い切ってマンションに転居するなどが考えられます。快適ライフに加えて、所得税も、相続税も節約できるノウハウをご紹介しましょう。

自宅のバリアフリー化ではこんなメリットが!

 自宅の”バリアフリー化”には、家中の段差を平らにしてなくし、つまづきによる骨折や日常生活の不便さなどの解消などの直接的な効果が得られますが、自宅リフォームにはこんな税制面でのメリットもあります。
◆ リフォーム費用には所得税の控除あり!
 一定の条件を満たすつぎのようなバリアフリー改修工事をすると、費用(最高200万円)の10%を所得税から控除できます。
● 工事費用:50万円超
● つぎのようなリフォーム
 ・通路(廊下など)の拡幅、・階段のこう配緩和、・浴室の改良、・トイレの改良、
 ・手すりの取り付け、・段差の解消、・出入り口のドアの改良、・滑りにくい床材への改良
 その他にも所得制限や家屋の適用要件もあるので詳しくは⇒ココをクリック

◆ リフォームで相続税も安くなる?
 リフォームで暮らしやすくなった自宅の評価は、実際にどのように行われるのでしょうか?
● ホントなら「類似家屋」に合わせて評価は上がるはずが…
 改修工事で価値が増加すると、似たような他の建物に合わせて評価額も引き上げられるのが、建物評価の原則です。ところが実際には、内装を中心としたリフォームで延べ床面積を増やす増改築でない限り、評価額が引き上げられることはまずありません。
● リフォーム費用分も相続財産減らしに!
 確かに、リフォーム費用の支払いで預金残高は減ってしまいますが、リフォームで快適ライフができるうえ、建物評価額はリフォーム前と変わらないので、結果的にリフォーム費用分の相続財産を減らしたことになり、相続税の節税メリットにもつながります。

暮らしやすいマンションに住み替えると?

 手のかかる一軒家から、使い勝手のよいマンションへの住み替えも一法です。
◆ 自宅は売らずに賃貸する対策も!
 愛着ある自宅は売らずに手持ち資金でマンションを購入できるなら、自宅は賃貸に回して家賃収入を得ることも考えられます。家賃収入はゆとりあるセカンドライフ資金の一助にもなり、また相続発生時にも、旧自宅敷地は「貸家建付地としておおむね2割ほど評価減」がとれたうえ、さらに「貸付用宅地として200㎡まで5割の減額の特例」が受けられ、相続対策にもなります。

◆ 自宅を売っても税負担は軽い!
 マンションなどへの転居の際に自己資金が不足であれば、思い切って自宅の売却も考えましょう。もちろん、所得税上の大きな恩典付きですので、自宅の売却益の大部分が残るメリットが。
● 自宅売却益が3,000万円以下なら、課税なし!
 自宅の売却で利益がでても、最高3,000万円までは”居住用財産の特別控除”が受けられ、所得税や住民税がかかりません。
● 自宅所有期間が10年超なら、税率がお安く!
 10年超、自宅をお持ちの方は、上記3,000万円の特別控除を差し引いたあとの売却益は、それが6,000万円までなら14.21%(所得税10.21%+住民税4%)で済み、通常の税率20.315%に比べて6%もオトクに!
 加えて、自宅売却益は他の所得と合算せずに済む「分離課税」のため、給与など他の所得が多くても税負担は増えない仕組みになっています。

自宅を売る前のひと工夫で、特別控除もダブル適用しよう!

 先ほどの自宅売却益の”3,000万円特別控除”は所有者ごとに使えるため、自宅が夫婦共有であれば、夫と妻はそれぞれ3,000万円ずつ合計6,000万円(最高)の控除ができることに。「いやウチは夫の名義のまま」というお宅でも心配入りません。つぎのようにすればよいのです。
 まず「贈与税の配偶者への自宅贈与(2,000万円控除)」を使って、奥さまに自宅の持ち分を贈与しておきましょう。婚姻期間20年以上なら、配偶者への自宅(土地・建物)の贈与が評価額で2,000万円(+贈与税基礎控除の110万円=2,110万円)まで非課税です。
 なお、「贈与税の配偶者への自宅贈与」について詳しくはこちらの記事をご参照ください。
 この特例を使って奥様に”無税で”自宅持ち分を贈与し、贈与申告も済ませた後に自宅を売却すれば、売却益について夫婦で最高6,000万円の特別控除が受けられるというわけです。
 もちろん、細かい条件などがいくつかあるので、実行されるなら事前に専門家である税理士にご相談ください。

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