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相続&贈与

目に見えない「借地権」も相続財産だ!

2017年11月29日

 他人の土地を借りて、自宅などの建物を建てたときに発生する、土地を利用する権利を「借地権」といいます。土地の所有権がないので日頃は財産意識がない方も多いのですが、借地人には”借地権者”としての権利があり、一方、貸主は”底地権者”と呼ばれたりします。
 昔、地主に権利金を払った覚えがなくとも、借地人は「借地権」という権利を有しており、相続財産として相続税の対象になります。そこで今号では借地権の相続時の手続きや評価についてご案内します。

相続が起きれば、地主に連絡しましょう!

 亡くなった方(被相続人)の自宅などが借地上に建っていれば、相続人は「借地権」を相続することになります。どの相続人がどのように引き継ぐかによって、地主サイドの対応も違ってきます。相続発生の事実は、今後の地主との関係や地代支払いをスムーズに行うにも、地代支払いの機会などに早めに伝えておきましょう。もちろん、誰が引き継ぐかなどは後日でも構わないのです。
◆ 相続なら、地主の承諾はいらない!
 法定相続人が「借地権」を相続する場合は地主の承諾や、承諾料・名義書換料などの支払は不要です。被相続人が地主と交わした契約がそのまま引き継がれます。とはいえ相続人が別に自宅を持っていれば、借地上の建物をどう活用するか悩むところです。
 そんな状況で相続した建物を他人(第三者)に貸し付けるケースでも、心配いりません。自宅同様、地主の承諾は必要ないのです。
◆ 遺贈では地主の承諾が必要!
 法定相続人が借地権を引き継ぐケースと異なり、法定相続人の子がいるが法定相続人でない甥や姪などが引き継ぐ、つまり遺贈の場合には、地主の承諾と借地人の変更が必要になります。その際に、承諾料や名義書換料も支払うことになりますので、ご注意を!
◆ 建物(借地権)を売りたいときは?
 法定相続人が「借地権」を引き継いでも、相続税の納税資金などのために(借地権付きで)建物を売却せざるを得ない時には、売却について地主の承諾が求められ、承諾料の支払も必要になります。

「借地権」評価はどうすればよい?

 借地権は大別して「普通借地権」と「定期借地権」の2種類に分けられます。一般的な借地権は「普通借地権」で、契約期間の定めがなく、あっても更新などで繰り返して延長されるタイプの借地権です。一方、「定期借地権」は契約期間が明確に決められており、契約期間の終了と共に土地を地主に返却しなければならない借地権をいいます。

◆ 「普通借地権」の評価方法は
 「普通借地権」は、つぎの算式で評価します。
 相続税評価額=自用地の評価額×借地権割合
 自用地の評価額は自分の土地として自由に利用できる土地(更地)としての評価額をいいます。路線価が付されている地域では、ざっと「路線価×地積」で求められます。計算の基となる路線価や借地権割合は、つぎの路線価図(国税庁HP)により確認できますが、実際の評価では土地の形や間口や奥行きの状況次第で評価が下がることがありますので、具体的には専門家などにお問い合わせいただくよう、オススメします。

◆ 「定期借地権」の評価方法は
 「定期借地権」は、つぎのように評価します。
 相続税評価額=自用地の評価額×A/B×C/D
 A:借地人の経済的利益の額
 B:その土地の通常の取引金額
 C:課税時期における定期借地権の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率
 D:定期借地権の設定期間年数に応じる基準年利率による複利年金現価率
 「普通借地権」の評価方法と違って耳慣れない用語だらけですので、「定期借地権」の評価では税理士などの専門家にお任せした方が安心です。

 借地権は目に見えない財産とはいえ相続財産になりますので、関係のありそうな方なら知っておいて損はありません。また将来いつの日にか、地主からの承諾料や名義書換料の要求に対しても適切に対応できれば必要以上の出費は避けられます。権利関係に疑問や争いがあれば弁護士に、相続税評価額などの算定なら税理士などに相談しましょう。

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