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相続&贈与

抵当権の付いた不動産の相続にはご注意を!

2017年11月15日

 自宅の他、アパート・マンションといった収益物件などの不動産を相続するケースでは注意が必要です。
 外から見れば何の変哲もない不動産でも抵当権が設定されていることがあるからです。そこで今回は「抵当権」の概要と抵当権付の不動産を相続する際の注意点についてご案内します。

「抵当権」ってなに?

◆ そもそも「抵当権」とは?
 「抵当権」は、借金の担保として不動産に設定され、債務者が返済不能などに陥った際に、債権者が不動産を競売にかけられる権利をいいます。たとえば、自宅(土地・建物)購入時の住宅ローンのように購入資金の一部を金融機関から借入れるケースでは、自宅(土地・建物)に抵当権を設定されます。
 もちろん、金融機関でなくても、法人や個人から借金をした場合でも貸主が抵当権を設定可能です。

◆ 「抵当権」が付いていると?
 債務者が返済できない状態になると、抵当権が付いた不動産は競売にかけられ、その売却代金は借金の返済に充てられてしまいます。
 そんな抵当権付き不動産でも、債務者が死亡すると(住宅ローンは一般的に団体信用保険に加入しているケースが多い)、住宅ローンは保険金で自動的に返済される仕組みになっており、相続人は借金を引き継ぐことなく不動産を相続できます。

◆ 「抵当権」はどうやって確認すれば?

 法務局で不動産登記簿(登記事項証明書)の交付請求をしましょう。備付けの交付請求書に必要事項を記入し、手数料とともに窓口に出すだけで交付してもらえます。
 登記事項証明書での抵当権の確認は、”権利部の乙区(下図参照)”の登記の目的の部分に「抵当権設定」との記載があれば抵当権が設定されています。右側の欄には、抵当権の設定原因や債権(=借入金)の額、債務者や抵当権者の情報も記載されています。

「抵当権」の付いた不動産を相続するときの注意点は?

◆ 法定相続人全員の「等分負担」が原則!
 抵当権付き不動産は、法定相続人全員が等分に分割して負担するのが原則です。つまり、抵当権の付いた不動産を相続する方も、相続しない相続人も全員が返済の義務を負うことに。

◆ 「等分負担」は不公平では?
 原則的には返済義務を相続人全員が負うという決まりですが、不動産を相続しなかった相続人まで返済義務を負うのは不公平だと感じる相続人もいることから、相続人と金融機関などの債権者との協議によって「不動産を相続した相続人」だけに返済の義務を負わせることも可能です。
 このように債務を誰が引き継ぐかは大切な問題ですので、遺産分割の話し合いではそれぞれの相続人の損得や公平性を考慮しながら、合意の上、取り決めをしておきましょう。

◆ 「抵当権」の付いた不動産も相続税の課税対象!
 抵当権付き不動産でも相続財産として課税されることには変わりありません。通常どおりの不動産の評価となるため、土地なら路線価方式や倍率方式、建物なら固定資産評価額など、不動産の種類に応じて定められた評価方法に従って相続税評価額を算出します。

 財産を相続する機会は、人生でそう多くありません。抵当権の抹消のためにせっかく引き継いだ不動産を売却したり、相続放棄しておけば良かったようなケースも想定され、乏しい知識や経験で判断して相続してしまうと、後日のトラブルを招きかねません。
 抵当権付きの不動産を相続する場合などに限らず、相続に関しては税理士などの専門家に相談して、円満相続を実現しましょう!

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