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とれるものなら是非とりたい!8割引きの小規模宅地の評価減!

2017年6月21日

 相続税の計算の際に、自宅の財産評価額を8割引にできる特別に有利な「小規模宅地の評価減の特例」は、路線価の高い都内などに自宅を持つ方が亡くなったときに、相続税の納税のために自宅の売却を迫られることのないようにとの配慮から生まれた制度です。後述するように、一定の条件はあるものの「使わにゃ絶対に損!」の恩典です。

自宅敷地に限っては国も「出血大サービス!」

 「小規模宅地の評価減の特例」は、自宅(居住用)として使っている敷地のうち330㎡(100坪)までの土地評価額を8割引の2割評価でよいと言うものです。
 仮に、660㎡(200坪)の豪邸にお住まいでも、敷地の半分は8割引で、残りだけが100%評価になるだけ。具体的には、坪当たり100万円の路線価なら、小規模宅地の対象となる330㎡(100坪)分は”2,000万円(=100万円/坪×100坪×(1-0.8))”の評価で、残りの100坪分の評価額が1億円のため、評価額総額は本来2億円であったものが”1億2,000万円”となり、相続税負担も大いに軽くなるのです。
◆ 恩典を受けるにはそれなりの条件が
 これだけ有利な話になると、誰でもこの恩典を使えるというわけにはいきません。使える方は、つぎのような人だけで、自宅を相続する必要があります。

★ 配偶者(順番からいえば、妻)
★ 親と同居する子

 親と同居の子が自宅の土地建物を相続して、相続税の申告期限まで住み続けているケース。
★ 親と別居の子のうち、一定の子(いわゆる”家なき子”)
 亡くなった親がひとり暮らしか母親が健在で同居する目的で、自宅を相続する子が「自分名義の家を持っていない子(相続の前3年以内に持ち家に住んでいてもダメ)」

◆ 実は、自宅敷地以外でもとれる小規模宅地の評価減
 自宅敷地330㎡に加えて、個人で商店、工場や医院などを経営していればそれら敷地については400㎡まで、亡くなった方などが株式の過半数を持つ同族会社の事業用地(本社、営業所、工場など)も400㎡までが、8割評価減できます。また、単にアパートや駐車場敷地として賃貸している土地でも200㎡までは5割評価減と、大きなメリットがとれます。

自宅に住んでなくても敷地評価の8割減はOK!

 高齢で、自宅での生活が困難になって老人ホーム(介護施設)などに移ると、そのまま自宅が残されているケースや親子で住む二世帯住宅でもその構造次第で、「小規模宅地の8割評価減」がとれませんでした。これでは社会常識からかけ離れていると言うことで、2014年の税制改正でつぎのようなまっとうな取扱いに変わりました。
◆ 老人ホームに入居しているケース
 自宅で夫婦で同居していても、夫の介護などで夫婦そろって老人ホームに移ってしまうと、生活の本拠は老人ホームとされていましたが、いまは改正で8割評価減がとれることに。
 小規模宅地の8割評価減をとるためには、老人ホームなどへの転居後も自宅が空き家になっていることや自分の商売の拠点や貸家などとして使われていないことが条件です。要は、老人ホームから戻ってきたとしても自宅として暮らせる状態があればよいわけです。

◆ 二世帯住宅のケース

 大都市圏では、子ども世帯が自力で住宅を購入するのは大変です。そこで流行ったのが二世帯住宅で。とっていも、サザエさん宅のように一戸建ての家に一緒に住まえば嫁姑問題などの勃発は必死!これを避けるため、外階段をつけて親子で1階と2階に別れて暮らす”二世帯住宅”が流行りました。
 ところが、外階段(写真参照)だとマンション住まいのように別々に暮らしていると判断され、同居扱いしないという非人情な取り扱いでした。
 この外階段つき”二世帯住宅”についてもどういう風の吹き回しか、2階に住む子どもが二世帯住宅を相続する条件で、小規模宅地の8割評価減がとれることに変わっています。
ただし、建物が区分所有登記(注)されていると別居とみなされて、小規模宅地の減額が適用できないので注意が必要です。
(注)「区分所有登記」:親子が居住する面積部分を、それぞれ(親子)の所有財産として別々に登記すること。

 こんな大きなメリットがとれる「小規模宅地の8割評価減」も、相続後ではうまく使えないこともあります。この制度を使おうとお考えなら、ご本人が元気なうちに上手にメリットがとれるように対策を講じておくことが大切です。そのためにも相続に詳しいの税理士に相談することをおススメします。

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