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相続&贈与

超高級住宅街の相続税評価額では東京が圧勝!

2017年5月31日

 前号では超高級住宅街(芦屋市六麓荘町など)をご紹介しましたが、今回は視点を変えて相続税に与えるインパクトについて「東西の横綱(関西:六麓荘町、東京:田園調布)」を比較してみましょう。

”路線価”は、意外にリーズナブルな六麓荘町!

 相続財産で大きなウェイトを占めるのが不動産。なかでも土地の評価額が相続税を左右するといっても過言ではありません。ましてや「立派なお屋敷が建っている」と、土地の価値も高く思えてしまいがち。
 そこで、六麓荘町・田園調布の両超高級住宅街にお住まいの方の相続税の比較をしてみましょう。試算にあたり、両者とも土地は最低敷地面積(前号参照)を所有する前提としました。

◆ 相続税試算の前提
 ● 相 続 人 :3人(妻、子ども2人)
 ● 相続財産:金融資産(両地域とも)3億円
        不動産(土地のみ)-
        ★ 六麓荘町:400㎡ ★ 田園調布:165㎡
 ● そ の 他 :配偶者の税額軽減、小規模宅地の評価減は考慮しない

◆ 六麓荘町にお住まいのケース
● 土地の相続税評価額               6,400万円
 六麓荘町の平均路線価は1㎡当たり16万円程度です。
 単純計算では、土地の相続税評価額は”6,400万円(400㎡×16万円)”になります。
 これだと、1,000㎡(300坪)の広大な土地をお持ちの方でも1億6,000万円にしかならず、土地だけなら相続税の負担感は意外なほど小さそうです。
● 相続税額の試算                  7,960万円
 これに金融資産(3億円)を加えると、相続財産総額は3億6,400万円に。”かんたん相続診断!(注1)”を使って相続税を試算してみましょう。基礎控除額4,800万円(=3,000万円+600万円×法定相続人数)を差し引いた3億1,600万円が課税対象となり、相続税総額は”7,960万円”に。
 (注1)英和グループ独自開発の「★相続診断結果、★総合判定、★納税力度、★争続リスク度」がわずか
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◆ 田園調布にお住まいのケース
● 土地の相続税評価額             1億3,200万円
 田園調布の平均路線価は1㎡当たり約80万円(六麓荘町の5倍)です。
 同じように計算すると、土地の相続税評価額は”1億3,200万円(165㎡×80万円)”となります。つまり、土地面積が2.4倍の六麓荘町よりも田園調布の方が、土地評価額では2倍も高額ということに。
 もし田園調布に1,000㎡(300坪)の広大な土地をお持ちだと、なんと8億円になってしまいます。
● 相続税額の試算                1億340万円
 これに金融資産を加えた相続財産総額は4億3,200万円で、基礎控除額を差し引いた3億8,400万円が課税対象となり、相続税総額は”1億340万円”となります。
 仮に、1,000㎡(300坪)の土地をお持ちの方の例だと、財産総額は11億円で、相続税総額が4億371万円もの巨額になり、相続後の自宅維持はとても期待できませんね。これが同じ敷地面積でも西の町高級住宅街の六麓荘町だと何とかなりそうな印象です。

◆ 軍配は?
 六麓荘町に比べれば4割程度の狭い敷地面積の東京田園調布が相続税評価額では2倍で、相続税でも2,380万円も多く納めねばならない結果になりました。相続税評価額だけの比較ではありますが、超高級住宅地としての軍配は「東京の田園調布」にあがることに。

 この結果からは、東京の土地路線価が他の地域とは比較にならないくらい高く、都内にちょっとした土地を持っていれば相続税の対象となってしまうことがおわかりいただけるのではないでしょうか。利便性を買うのか、生活を楽しむのか微妙なところではありますが、少なくとも住宅街については土地価格はまだまだ異常なレベルにあるといえそうです。

自分の土地の評価はどうやって計算する?

 既述のように、狭い土地でも路線価次第では相続税の対象となりそうです。事前にわかっていれば相続対策も打てるというもので、あなたのお持ちの土地評価額の計算方法についてご案内しましょう。
◆ 最初は、路線価のチェックから!
 国税庁HPに「路線価図・評価倍率表」が掲載されていますので、下記をクリックして探してください。
  http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h28/index.htm

 路線価図では宅地が面した道路上に「800C」のように数字とアルファベットが表示されています。数字は1㎡あたりの路線価(単位:千円で、80万円)、アルファベットは借地権割合(※借地権の評価額を求める際に使用)です。比較的地形のよい土地であれば、目安として面積×路線価=相続税評価額で試算して、参考にされるとよいでしょう。

◆土地にはいろんな形がある
 土地はきれいな四角形ばかりではありません。土地それぞれに個性があり、実際には路線価をもとに”画地調整”という形の補正を行います。
 路線価方式では、路線価をもとに、土地の奥行に応じた「奥行価格補正率」や、宅地の道路への接し方により用いる「側方路線影響加算率」「二方路線影響加算率」などの画地調整率を使って評価額を計算します。
これらの画地調整率は、宅地がある地区区分(ビル街地区、普通住宅地区など)ごとに定められているため、正確にやろうと思えば、税理士などの専門家にお願いした方がよさそうです。

自分の土地じゃなければ相続税はかからない!?

● 借地も財産として評価される!
 他人から土地を借りて自宅を建てているケースでは、借地は”借地権”として評価され、その”借地権”も相続税の対象とされます。土地は原則として、路線価によって評価され、その土地の評価額に借地権割合を乗じた金額が借地権の評価額となります。
● 借地権割合はどうすればわかる?
 上述の路線価図に、数字に続いて記載されているアルファベットによって借地権割合が表示されています(右図参照)。

 「自分の土地でもないのにどうして相続税がかかる?」とお思いの方もおいでかも知れませんが、法律で借地人の権利が手厚く保護されているため”借地権”が権利として認知され、”財産価値あり”となったというわけです。

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