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相続&贈与

要注意!住宅ローンの借換えで贈与税!?

2017年2月22日

マイナス金利で活況だった「住宅ローン市場」!

 1年ちょっと前にマイナス金利の導入が決まり、その影響で活況を呈したのが”住宅ローン市場”。
 主要銀行8行のまとめによれば、2016(平成28)年2月の1ヵ月間で、住宅ローンの借換え申し込みが、前年同月の2.5倍の2万8千件に上りました。最近は長期金利が少し上昇したこともあり、借換えの勢いは鈍化傾向にあります。それでも高金利時代と比べれば金利が大幅に低く、借換えメリットを得られる方はまだまだ多いようです。
 ほとんどの方が意識しないまま「安易な借換えで、贈与認定」されるケースがありますので、注意が必要です。今号では、贈与税が課税される可能性のある2つのケースをご紹介しましょう。

連帯債務から「単独債務」への借換え!?

 自宅の購入時は共働きだったので、自宅の土地建物の持分は1/2ずつ夫婦共有登記したうえで、夫を契約者、妻を連帯債務者として住宅ローンを組んだケースが多くみられます。現在は妻が子育てのため専業主婦に。このとき低金利ローンへの借換えは「収入のある夫だけ」となり、この状態で借換えを実行すると贈与とされる可能性が!
【贈与の具体例】
 ”借換え前のローン残高が2,000万円(連帯債務者のため、計算上、妻の債務は1/2の1,000万円)が、借換えにより低金利ローンに切り替わったもののローン残高は2,000万円のまま。ただし、新規ローンの債務者は夫100%と、単独の債務となります。
 実は夫名義の新規ローン2,000万円のうち1,000万円を使って、妻の借換え前の債務1,000万円を肩代わりしたことになり、「夫から妻へ1,000万円の贈与があった」とみなされる可能性が!贈与と認定されれば、231万円もの贈与税が課されます。

親の住宅ローンを子が肩代わり!?

 住宅ローンの借入期間は最長35年で、35歳でローンを組んでも完済時は70歳。定年は遙か以前に迎え、退職金で住宅ローンを完済できればまだよいものの、そうでなければ年金ではローン返済はとうてい困難に。
● ”重畳的債務引受”で贈与税が!
 こうした親に代わって、子が親のローンを肩代わりするケースもあるようです。このような住宅ローンの債務引き受けは”重畳的債務引受”といって、「債務を引き受ける子が親と連帯して同等の債務を負担すること」をいいます。つまり、お金のない親に代わって子がローンを返済していくワケです。こうした債務引受は”子から親への贈与”と認定される可能性が。
● ”扶養義務者”なら救済措置も!
 親が債務超過などで客観的にみて支払いが不能とされれば、本来の債務者(親)が返済困難な金額を限度として民法の「扶養義務者」が行う債務引受については贈与税は課税されません。

 住宅ローンの借換えや債務引受などは、事前にお金の動きと登記の状況を確認したうえで慎重に行いましょう。贈与税の問題に発展しかねないことからも、あらかじめ相続・贈与に強い税理士などの専門家に相談されることをオススメします。

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