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究極の相続税節税対策、タワマン節税はどうなる?

2016年12月14日

 2017年度税制改正大綱が発表されました。投資してしまったのに、「タワマン(注)の節税対策が無駄になるのでは?」と注目されていましたが、気になる内容は?
 (注)タワマンは、高層マンションであるタワーマンションの略称です。

そもそもタワマン節税とは?

◆ いまのマンションの相続税評価方法
 マンションは”敷地権”と”建物”で構成されているため、それぞれ評価のうえ、マンションとしての評価はその合計となります。
● 敷地権
 敷地権は、マンション敷地が面している道路の路線価などで評価した額に、所有持分を乗じて計算します。高層マンションになればなるほど共有者数は増えることから、所有者の敷地権の持分評価は低くなる傾向になります。
● 建 物
 建物は「固定資産税評価額」で評価しますが、現在の制度では固定資産税評価は1階でも50階でも同じ床面積なら同額で評価される仕組みです。
 一方、マンションの売買価格は高層階の方が低層階より高いものの、前述の通り、相続税評価では1階でも50階でも床面積が同じなら、評価は同額になるワケです。

◆ タワマン節税策は大流行!
 高層階になればなるほど市場価格と相続税評価がかい離する点に目をつけた富裕層が、現金で持っておくより、高層マンションを購入して評価減のメリットをとって相続税を節税しようとしたのが、「タワマン節税」です。2015年の相続税増税をきっかけに新聞でもとりあげられて広まり、極端な節税事例も出てきたため国税庁も注目するところとなりました。

◆ 国税庁は昨年秋に注意喚起も!
 国税庁によれば、市場価格と相続税評価のかい離率は平均で3倍、最大では市場価格が相続税評価の7倍にもなるとか。相続財産としては1億円の評価だったものが、7億円で売れるというのでは国税庁も黙ってはいられません。行き過ぎた節税の場合は、原則通りの評価ではなく”国税庁長官の指示を受けて特別に評価をする!”と発表していました。

気になる改正の内容は?

◆ 対象は固定資産税と不動産取得税に限定
 改正の対象になるのは、”2018年度から課税される”新築の高さ60メートル超、階数では大体20階以上の居住用の超高層建築物です。
 固定資産税を高層階で高く、低層階で低くなるよう補正するというもので、具体的には40階建てなら、最上階は1階より10%程度高くなる計算です。不動産取得税についても同様の改正がされるようです。

◆ 実行済みのタワマン節税はとりあえず有効!?
 改正では既に持っているマンションは固定資産税増税の対象にならなかったため、現在タワマン所有の方にはひとまず影響は出ません。
 今回相続税評価の改正がなかったことで、”2017年3月末までの売買契約分”や”中古のタワーマンション”を相続税の節税目的で取得しようと考えられている方は、来年以降での改正の可能性や、既に取得済みのマンションも改正対象となるリスクには注意しておきたいところです。

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