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ショック!タワマン節税に国税庁がストップ!?

2015年12月2日

1階でも50階でも、床面積が同じなら相続税評価は変わらない!

 タワーマンション節税は、「高層マンションの売買価格と相続税評価額のかい離幅を利用」した相続税の節税策です。相続財産としてのマンションは、●土地(路線価×地積)、●建物(固定資産税評価額)の合計で評価します。
● マンション敷地の評価
 地積や地形を元に、原則として路線価に地積を乗じて評価します。もちろん、買ったマンションが何階にあるかで、評価額が変わるようなことはありません。
● マンション建物の評価
 区市町村で決めた固定資産税評価額を元に評価します。こちらも、同じマンション棟なら、住戸のある階や方角、眺望などに関係なく、専有面積に応じて一律に決まります。つまり、床面積が同じであれば、同額というわけです。
 実際のマンション販売価格は、高層階になるほど価格が高くなりますが、相続税評価にはまったく影響しません。つまり、同じ床面積なら、1階であろうが、50階でも同じ評価額で、販売価格が高い高層階を購入するほど大きな節税につながる仕組みです。

節税効果はどのくらい?

 タワーマンションの販売価格(時価)と相続税評価額との差が大きいほど、節税効果も大きくできます。
 国税庁の調査結果によれば、タワーマンションの市場価格(中古物件としての売却価格)と相続税評価額のかい離率は平均で3.04倍、最大は6.93倍だったとか。つまりタワーマンションの相続税評価額は、買った値段の3分の1から7分の1にしかならない計算です。
 3億円の現金を相続しても、相続財産評価は3億円です。一戸建てや低層マンションを買えば相続税評価額を低くでき、相続税負担を抑えられます。一方、タワーマンションの場合は評価減効果が大きく、3億円で買っても相続税評価額が3分の1程度の1億円になるわけで、その分相続税を圧縮できます。
 相続税率が50%の方なら、1億円(2億円×50%)を節税できる計算に。さらに敷地部分を小規模宅地の評価減の対象に含める余地もあり、自宅なら8割減、賃貸物件でも5割減になります。

対策実施は慎重に!

●タワーマンション節税に対する国税庁の見解
 そんな中、国税庁がつぎのような”タワーマンション節税に対する見解”を発表しました。
 当庁としては、「実質的な租税負担の公平の観点から看過しがたい事態がある場合には、これまでも財産評価基本通達第6項を活用してきたところですが、今後も、適正な課税の観点から財産評価基本通達第6項の運用を行いたい」と考えております。
●財産評価基本通達第6項(この通達の定めにより難い場合の評価)とは?
 第6項では、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。」としています。
 つまり、税務署が「その評価が著しく不適当と認めれば、国税庁長官が決めた評価額で評価する」というわけです。とはいえ、どんなケースが”著しく不適当”なのかの明確な基準が公表されていませんので、実際には「取得の時期や目的、使用状況などを含め個別のケースごとに総合的に判断される」ことになるでしょう。
 今後対策で購入しようという方も、既に購入した方も、タワーマンションの評価方法の見直しの可能性や、税務調査での指摘リスクを念頭におかれることをお勧めします。
●関連記事 タワ-マン購入での相続税節税もやり方次第でアウトに!
 節税目的で購入したタワマンを相続発生後に売却したばかりに、相続税等1億円を追徴されたケースをご案内しています。こちらも参考に!
 http://www.43navi.com/column/detailhappy2.html?n=3298

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