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相続&贈与

タワーマン購入での相続税節税もやり方次第でアウトに!

2015年7月22日

タワーマンション購入で、相続税を節税できるってホント!?

 今年1月から基礎控除が4割も引き下げられ、相続税の大増税となったため、「タワーマンションを買うと大きく節税ができる」話が一般にも知られてきました。そこで今号では、節税できるワケと期待節税効果をご紹介すると共に、節税ねらいだけでタワーマンション(以下、タワマン)を購入すれば「相続税の税務調査で、否認」されるリスクを解説いたします。

◆ タワーマンション購入での節税メリットは、”評価の差”にあった!
 病気療養中のAさん(76歳、経営者で加療中)は、東京都心部有数の高級住宅地区のタワーマンション1戸を3億円で購入しました。その結果、買値と評価額にこんな大きな差があり、巨額の節税効果が!
 【前提条件】・購入価額:3億円  ・相続税評価額:6千万円  ・評価額の圧縮効果:80%※
        ※小規模宅地の特例を適用後の圧縮効果となります。

 このケースでは、買値は3億円と高額でも、相続財産評価がわずか6千万円のため、相続財産を2億4千万円も減らすことができます。他の相続財産を含めた時に適用される相続税率が40%なら、9,600万円(=2億4千万円×40%)もの節税メリットが得られます。

◆ 相続発生後のタワマン売却で、悲劇が待っていた!
 タワマン購入半年後、Aさんは亡くなられました。10ヵ月後には、タワマン(評価額6千万円)以外にも、自宅、会社への賃貸ビル、自社株、預金や上場株式などの金融資産を併せて無事相続申告も済ませました。相続対策で購入したタワマンもAさんの亡くなったあと半年経過して1割ほど値下がりしたものの2億7千万円で売却でき、納税もできた上、奥さまの老後生活資金も確保できたと喜んでいました。
 相続申告から1年ほどして税務調査が行われて、調査官いわく、「相続直前のタワマン購入であり、相続後まもなく売却して換金していることからも、購入目的が相続税の節税であったことは明らかであり、タワマンについては相続税評価額ではなく、購入価額での評価となる。」との指摘を受け、結局、タワマン部分の相続財産は3億円とされて、差額2億4千万円は申告洩れとして、相続税などが約1億円(過少申告加算税含む)追加で納税する羽目に。
 最終的なタワマン購入での収支決算は、合計1億4千万円(追徴税額1億円+売却損3千万円+仲介手数料他1千万円)の持ち出し(赤字)という結果で、預金のままの方がトクだったのです。つまり、相続が差し迫ったときにタワマン節税目的で購入しても役に立たないことに。

■ うまい話の裏側も知っておこう!

◆ タワマンは将来値下がり確実!?
 相続税の節税をねらいにしたタワマンの買い手は”一部の富裕層”と”中国人を始めとする外国人投資家”がメインで、一説によれば、東京など大都市中心部の不動産価格は2017年頃がピークともいわれ、2020年の東京オリンピック前までには価格下落が始まると見られています。
 「よいものは値下がりしない!」と思われている方は、前回のバブル崩壊時期、リーマンショック後の景気低迷時期を思い起こしてください。今回は、それに加えて少子高齢化での人口減に見舞われていて、高額なタワーマンションは毎月の管理費用や将来の修繕費も高額になりがちで、一方買い手は限られており、結果的に中古での売却価格は値下がり必須というわけです。前述のように、購入後1年で売却で1割損ならまだしも、2~3割引きが当たり前にならないことを祈るばかりです。

◆ 高い税率が適用されるのはごく一部
 相続税の税率は、相続人一人あたりの(法定相続割合による)相続財産次第で、最低10%から最高55%まで上昇(上図参照)していくシステムのため、せめて相続人一人あたりの財産に適用される税率が40%程度なければ、売却損リスクや税務リスクを考慮すると採算が合わないのでは・・・。
 といっても、税率が40%にもなる被相続人(亡くなった方)は、相続人が妻と子ども2人なら、相続財産が5~6億円もあるため、ホンの一握りの方ということに。よく考えてからでも遅くなさそうですね。

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