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高級住宅地は、住むのも売るのも大変!

2021年7月7日

 「一度は住んでみたい」憧れの高級住宅地!ところが、お住まいの方には必ずしも良いことばかりではないようです。今号では、高級住宅地に絡むさまざまな問題点についてご案内しましょう。

毎年の維持コストが重い高級住宅地!

 憧れの高級住宅地は住むにも維持コストが重く、大変そうです。
● 毎年の固定資産税などの税負担!
 高級住宅地では固定資産税の課税標準額が高い評価となり、毎年の固定資産税や都市計画税が高額に。さらに、自宅建物もコストをかけた高級物件が多く、建物の固定資産税なども高額化しがちです。
 高級住宅地にお住まいでも「収入が多く、金融資産がたくさんある」とは限らず、毎年の高額な固定資産税などの納付で生活を圧迫しかねません。
● 毎年維持費も高額に!
 広い土地や豪華な建物を構える高級住宅地では、税金のほかにも、毎年多額の維持費がかかります。高級住宅街では景観保持を義務付けているケースも多くあり、仮に義務がなくとも庭木・芝生などの植栽の手入れ、建物のメンテナンスなどでそれなりの負担を強いられます。
 特に建物の老朽化に伴う本格的な修繕工事では、専門業者に依頼し多額のコスト負担を覚悟することに。もし自宅介護をしなければならない状況となれば、バリアフリー化などの工事負担も必要になります。

相続時には、多額の相続税が!?

● 大増税で相続税負担も高額化!
 高級住宅地にお住まいの方にとっての大きな問題が「相続」です。高級住宅地の土地の路線価は高く、相続財産も膨張し、納付する相続税も高額になりがちに。
 配偶者などが小規模宅地の評価減の特例(自宅の8割評価減)が適用できればひと安心ですが、そうでなければ「高額な相続税の納付のために、自宅とその敷地を手放さざるを得ない」状況にも。
● 買い手がつきにくい高級住宅地
 地価の高い高級住宅地でも、いざ手放すとなれば「厳しい売値」に直面される相続人が多いようです。
★ 「厳しい売値」となるワケ~その1~
 通常、高級住宅地の購入者は建物の建て替えも予定される方が多く、総額が予算内とすることを前提としています。予算でも、建物新築価格の交渉には限界があり、そのしわ寄せが土地の売値の引き下げの形で現れるため、「厳しい売値」になる傾向が。
★ 「厳しい売値」となるワケ~その2~
 有名高級住宅地では地区の取り決めで50坪や100坪以下に分割しての売買ができない地域もあり、その場合は、土地が細切れにならない代わりにまとめて買える購入層が少なくなり、「厳しい売値」を強いられる可能性が生じるワケです。
● 高級住宅地が一般住宅地に変身!
★ 高級住宅地の特徴を理解する!
 昔からの高級住宅地は敷地100坪なども多くみられ、こうした地区は建ぺい率50%、容積率100%で、2階建てまでの建物しか建築できないなどで、高度利用にも制限があります。逆に言えば、自宅の周りに高い建物が建たず、プライバシーの心配もなく、近隣も一定の生活水準が保たれた優良生活環境なのです。
 つまり、ふさわしい買い手を見つけられない限り、思いのほか「厳しい売値」に出会いかねません。
★ 買い手は戸建て分譲の宅造会社に
 ふさわしい買い手がつかなければ、通常は戸建て分譲専門の宅造会社に土地を売却することになります。こうした会社は敷地を4区画程度に分割して、小さな(よく見かける)2階建ての駐車場付き住宅を造り、分譲します。
 つまり、小口分譲での販売リスクを抱えながら、自前(実際は、借入)で建物を建てるワケです。当然、土地の買値は極限までの引き下げを求める結果、土地の「厳しい売値」は変わらないうえ、その地区は高級住宅地から一般住宅地に変身することになります。

上手な売却には工夫が

 親が遺してくれた財産ですので、何とか有効に活用したいものです。売却するにしても、工夫次第ではよい結果も得られます。
● 戸建て分譲用地としての一括売却の検討
★ 高級住宅地区に進出希望の会社を見出だせる仲介会社に頼る!
 一括売却では敷地を細かく分割するため、上述のように高級住宅地としての価値は劣化し、売値も低くなりがち。単純に宅造会社と交渉しても、自分たちのコストや利益に見合った買値しか提示されません。
 ところが、宅造会社でも「その高級住宅地区に進出したい意図のある会社」を見つける力(数多くのコンタクト先)を持つ仲介会社に依頼できれば、相続人にとっても納得のいきやすい売値が実現できます。また、高級住宅地としての価値を損ねない建物プランニングも期待できることに。
★ 高額な売値の仲介額の提示があったらどうする?
 知り合いや、大手仲介会社から高額な売値の評価額を提示されたとしても、不動産流通ルート(レインズ)などに乗せるだけでは、引き合いがあっても買い手は大幅な価格引き下げ要請をするのが通例で、希望通りにはいきません。
 英和グループへのご相談でも、「大手が自分の希望価格でいける」といったことを信じられている話も多いのですが、流通ルートに乗せる売値は”売り手の希望価格”に過ぎず、実際には2~3割ダウンで決まるケースも多いのです。高値売却や納得のいく売却方法を採るなら、上手な売却を検討しましょう。
● 高級マンションなどの用地としての検討
 3階建て程度の低層建物の適地なら、高級マンション用地や高級介護老人ホーム用地としての売却が可能です。そのためには、建設の可能性のチェック、その土地の利便性や様々なメリット・デメリットも含めて、不動産のコンサルティング能力を持つ不動産会社や仲介会社への相談が欠かせません。

 高級住宅地の華やかなイメージとは異なり、相続では高額な相続税が伴うことや通常の仲介による売却が一般住宅地と比べて極めて難しいことなどを認識しておき、そう遠くない時期に相続などを迎える可能性がある場合は、早めに税理士などの専門家に相談されることをおススメします。

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