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高級住宅地は、売るの住むのも大変だ!

2017年8月2日

 「一度は住んでみたい」と憧れを抱く高級住宅地ですが、お住まいの方にとっては必ずしも良いことばかりではないようです。今号では、高級住宅地に絡む様々な問題点についてご案内しましょう。

住んでも、毎年の維持が大変な高級住宅地!

 高級住宅地に住み続けるにもいろいろな負担で、大変そうです。
◆ 高級住宅地は毎年の税金が高い!
 高級住宅地の土地の固定資産税の対象となる課税標準額はおのずと高い評価となり、毎年の固定資産税や都市計画税も高負担に。さらに、土地上の自宅もそれなりにコストをかけた高級物件のため、建物の固定資産税なども高額になりがちです。
 高級住宅地にお住まいといっても「収入が多い、金融資産をたくさん持っている」とは限らず、毎年高額な固定資産税などを払っていけば生活を圧迫しかねません。

◆ 高級住宅地は毎年維持費も高額に!
 広大な土地や豪華な建物を構える高級住宅地では、毎年、税金のほかにも多額の維持費がかかります。高級住宅街は景観保持が義務付けられているケースが多くあり、仮にそうした義務がなくとも庭木・芝生の手入れなどには造園業者への依頼などでそれなりの負担が伴います。
 また、建物の老朽化に伴う修繕では、専門業者に頼むにしても大きなコスト負担を覚悟しなければなりません。

相続時も大きな負担の高級住宅地!?

◆ 相続税の高額負担で、売却へ!
 高級住宅地にお住まいの方の頭を悩ませる大きな問題が”相続”です。往々にして高級住宅地の不動産は路線価と呼ばれる相続税の評価額が高いので、相続人の支払う相続税も高額になりがちです。配偶者などが小規模宅地の評価減の特例適用で”8割評価減”がとれれば良いのですが、特例が受けられない相続人では「高額な相続税負担のために、自宅とその敷地を手放す」傾向が多くみられます。

◆ 意外!買い手がつかない高級住宅地
 といっても、いざ手放そうとしても、買い手が現れない現実に直面される方が多いようです。
 最大の理由は、買い手としての「敷地の広い高級住宅地を購入できるだけの預金などをお持ちの方」が少ないことです。特に広い土地に豪華な大きな自宅が建っているほど、買い手が付きにくくなります。

◆ 買い手市場のため、売値が下がる傾向も!
 広めの高級住宅地の土地・建物であれば、時価数億円になるケースもざらにあるでしょう。このような金額の不動産を買えるのは一部の富裕層だけで、そもそもそうした富裕層はすでに高級住宅地に自宅をお持ちであることが多く、引越しや子どもの独立などの時期に合わないと買い手として現れてこないのです。
 また、住宅ローンを組んで購入するといった方は少数派となり、買い手が少なく、買い手市場=売値が下がりやすいマーケットということになります。

高級住宅地を上手に売却するには

 せっかく親御さんが遺された財産ですので、何とか有効に活用したいものです。同じ売却するにしても、よい方法はないものでしょうか。
◆ 戸建て分譲を前提とした一括売却の検討
 買い手からみれば「購入総額が高額」となり過ぎることから、買い手不在といったことにつながっています。そこで、1戸あたりの分譲価格が購入しやすい総額となるよう、土地を分割して戸建ての建物が何棟か建つような前提で、戸建て分譲業者と交渉するのです。
 たとえば、1,000㎡の土地を5~6区画程度に分割すると、大きな敷地すべてを売却するよりも買い手がつきやすくなります。ただし、高級住宅地では高級住宅街としての価値を損ねないよう、地域ごとに最低敷地面積が決まっていますので、それを意識したプランニングが大切です。
 そうしたケースでは、多くの戸建て分譲業者とコンタクトを持つ不動産会社を通して売却を依頼されると良いでしょう。実際に、単純に売却するよりも、その土地の利点などをまとめたうえで、買い手を競合させて高価格とすることが実現しています。

◆ マンション建設が可能な土地なら、高級マンション用地としての検討
 3階建て程度のマンションが建設できそうな場所であれば、高級マンション用地としての売却が上記同様に可能です。もちろん、建設可能か否かやその土地の利便性・メリットも含めて、不動産のコンサルティング能力を持つ不動産会社への相談が欠かせません。

 高級住宅地の華やかなイメージとは異なり、相続では高額な相続税が発生することや売却が一般住宅地と比べても難しいことなど、思わぬ障害があることを認識しておき、そう遠くない時期に相続などを迎える可能性がある場合は、早めに税理士などの専門家に相談されることをおススメします。

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