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巷でよく聞く”リバースモーゲージ”ってなに?

2017年2月1日

 最近、某銀行のテレビCMなどでよく耳にするリーバースモーゲージって、どういうものなのでしょう?
自宅を担保にして借入れを受けられるようですが、自宅といってもマンションと一戸建てで違いがあるのか、リバースモーゲージの仕組みとメリット・デメリット、利用上の注意点、他の借入れ条件などについてご紹介しましょう。

リバースモーゲージ!?

◆ リバースモーゲージとは
 リバースモーゲージは自宅(持ち家)を担保にして、住み続けながら金融機関から借入れを受けられるもので、主にシニア層向けの融資制度です。死亡後は自宅(持ち家)を処分し、その代金で融資額を一括で返済します。
 この制度は1960年代に米国で始まった制度で、日本では1980年代に一部の自治体が始めた融資制度が日本初といわれています。最近では高齢化の進展で「老後の住まいの有効活用」の面から注目を集め、メガバンクまでもがこの分野に参入してきました。
◆ 住宅ローンとの違いは?
 自宅を担保にする点ではリバースモーゲージも住宅ローンと同じですが、”リバース(reverse:逆)”となっているとおり、借入の返済を伴わないことから債務が増えていきます。一方、住宅ローンは毎月返済するため、借入金は時の経過とともに減っていきます。

リバースモーゲージのメリット!

 リバースモーゲージのメリットにはつぎのようなものがあげられます。
◆ 自宅に住みながら、融資が受けられる!
 「住み続けられて融資が受けられる」点が最大のメリットです。自宅を持っていても年金収入や手元資金が少なく老後生活が不安なケースでは、このリバースモーゲージの活用が有効といえます。融資額は対象となる自宅の担保能力に応じて決められ、一括で受け取るケースや年金のように毎月受け取るケース、そして必要な金額をその都度受け取るケースなどのバリエーションがあります。
◆ 使い道は比較的自由に!
 融資額の使い道については金融機関や契約内容により自由に使えるケース(自由型)と使い道を限定されるケース(限定型)があります。自由型なら、生活資金に限らず旅行費用や自宅のリフォーム費用、老人ホームの入居金などにも充てられます。
◆ 利用時の審査が緩やか!
 住宅ローンと違い、既に所有している不動産を担保としていますので、年収要件などは無いに等しいようです。利用できる年齢は、金融機関により下限(55歳か60歳以上)が設定されているケースはありますが、上限は設定されていません。また、基本的には本人生存中は返済義務がない(金融機関や契約によっては利払いのみ行うケースもあります)こともメリットのひとつといえます。

リバースモーゲージのデメリット!

 メリットばかりでなく、デメリットも理解しておく必要があります。
◆ 対象となる自宅(持ち家)に制限がある!
 対象となる住宅は基本的に一戸建てで、マンションは対象外のところが多く、地域の制限がある場合もあります。金融機関によっては、地域によりマンションでも利用可能な場合もありますが、数は少ないといえます。金融機関に事前によく確認しておく必要があります。
◆ 推定相続人の同意が必要!
 利用にあたり推定相続人全員(子どもなど)の同意が必要になります。相続人である子どもが拒否する場合などは利用できないことがあります。将来の相続も見据えた慎重な対応が必要です。
◆ 「長生き」、「金利上昇」、「不動産価格下落」などのリスク!
 借り入れられるのは自宅(持ち家)の担保能力(融資額)の範囲内です。また、長生きすればするほど融資額が大きくなり、将来の返済額も大きくなります。長生きして生存中に融資枠を使い切ってしまうことも考えられます。
 リバースモーゲージの適用金利は変動金利が多く、将来金利が上昇すると返済額が膨らむ可能性があります。さらに、担保となる自宅の評価は定期的に見直され、評価額が下落して融資限度額を割り込んでしまうと、場合によっては一括返済を求められることもあるので注意が必要です。

利用にあたっての注意点は?

 高齢化、長寿化に加え、空家問題もクローズアップされる中、リバースモーゲージは住まいの有効活用、老後資金確保の手段としてとても重要です。
近年、リバースモーゲージに参入する金融機関も急増し、市場が拡大しています。取扱商品は金融機関によりさまざまなため、商品内容や利用条件、上記のメリット・デメリットを事前にしっかり確認を。
 ただし、あくまでも、「ご自身で用意した老後資金の足しになる商品」と考えておいた方が無難で、リバースモーゲージは、「老後の最終手段の一つ」となるように、事前にしっかり資金計画を立てておきましょう。

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