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贈与を交えてマイホームの負担を軽くしよう!

2015年1月28日

 人生最大の買い物といえば、マイホームの購入では。金額の大小はともあれ、多くの方は何千万円もの資金を銀行から借入れて購入されます。今回はそんな高額な買い物をする(した)際の税務上の優遇措置をご紹介しましょう。下記事例は、2014(平成26年)年にマイホーム購入のケースです。

マイホーム購入時の具体的な優遇措置とは?

 一般的に知られているのが、借入金で自宅を取得したときの「住宅ローン減税」制度と、親から贈与を受けた「住宅取得等資金の贈与」制度です。
◆ 住宅ローン減税
 「新築ないし建築後未使用の住宅をローンを組んで購入した場合、”ローンの年末残高と購入金額のどちらか少ない金額”に一定の割合(2014(平成26)年分:1%)を乗じて求めた金額を、10年間にわたって所得税から控除できる」という減税措置です。この減税措置を受けるには、つぎの要件と確認書類が必要です。

● 譲渡所得の課税の特例にはご留意を!
 マイホーム譲渡時につぎのような譲渡所得の課税の特例を受けているときには、住宅ローン控除が受けられないため、注意が必要です。
 ★ 居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除
 ★ マイホームの買い換えの特例
 ★ 所有期間10年超の譲渡の軽減税率の特例
 上記の特例は、居住用住宅(マイホーム)を売って得た所得には所得税負担を減らすないしなかったものとする恩典措置です。いいとこどりが二重にできないようになっているワケです。
 また、譲渡所得の金額によっては上記課税の特例を受けずに譲渡所得税を支払って”住宅ローン減税”を受けた方が得なケースがあります。逆に譲渡損失が生じるケースは、少し複雑なため、当てはまる方は税務署か税理士に相談されることをお勧めします。

◆ 住宅取得等資金の贈与
 直系尊属の父母や祖父母から、住宅購入資金の贈与を受けた時に”その贈与を受けた金額が非課税”となる制度です。ただし、つぎの要件と限度額が決まっているため、ご留意ください。

● 非課税となる限度額は
  ★ 省エネ等住宅     1,000万円
  ★ その他の住宅      500万円
  「省エネ等住宅」は、国が定めた基準のうち一定以上の基準をクリアした住宅のことで、ハウスメーカーなどが発行する証明書や評価書の写しで確認できます。
● 適用要件で代表的なものは
  ★ 贈与する人     直系尊属(父母・祖父母)
  ★ 贈与を受ける人  20歳以上で、年間所得が2000万円まで
  ★ 居住要件など    贈与を受けた年の翌年の3月15日までに住宅を取得・居住
  ★ 床面積要件     50㎡以上240㎡以下で、2分の1以上が居住用
 ご紹介した2つの特例には特徴的な違いがあります。住宅ローン減税では、対象となる床面積が50㎡以上で上限がないのに対し、住宅取得等資金の贈与では下限は同じ50㎡以上ですが、上限が240㎡とされている点です。自前で借金して建てる分にはお好きなように。でも援助を受けて建てるなら”240㎡まで”に。

◆ 住宅ローン減税と住宅取得等資金の贈与との合わせ技はできる?
 答えは”イエス”。
 住宅の購入に際してやはり負担は軽くしたい、軽くさせたいものです。上手に、税務上のメリットを享受して、減らせる負担はできるだけ減らしたいものです。

今後の見通しは?

 ここでご紹介した優遇措置が2014年で「打ち止め」では、今年以降に住宅を購入予定の皆さんは目も当てられません。今後は2015年1月14日付け閣議決定の2015年度税制大綱につぎのように措置を講じるとされています。
◆ 住宅ローン減税
 適用期限を、2017(平成29)年12月31日までから”2019(平成31)年6月30日まで”へと、1年6ヵ月延長を予定しています。
◆ 住宅取得等資金の贈与
 適用期限を2019(平成31)年6月30日まで延長し、非課税枠の拡充を予定しています。(契約時期によって、非課税枠が最大3,000万円にも)
 とはいえ、これらの関連法案は3月末頃までには国会の審議を経て可決成立となる見通しですので、詳細は後日改めてご案内いたします。


 さて今回の住宅の購入に関する税務上の優遇措置に、”暦年贈与”や”相続時精算課税”制度を組み合わせて活用すると、所得税だけでなく相続税の負担も減らせる余地が生じます。こうした合わせ技の活用が相続対策としても有効です。検討されてはいかが。

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