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住まいを買ったら、まず所得税を還付してもらおう!

2014年1月29日

 あなたにとっての”一世一代の高価な買い物”はなんですか。ほとんどの方は「マイホーム」と答えられるのではないでしょうか。一国一城の主という長年の夢が叶い、長かったお正月休みも真新しいマイホームでゆっくりとくつろがれたことと思われます。といっても、まだもう一がんばりして、所得税を還付してもらいましょう。
 多額のマイホームローン(借入金)を背負って何十年もかけて返済していくのですから、賢く申告をして少しでも多く税金を還付してもらいましょう。

■ どんな還付制度があるの?
 住宅ローンを利用してマイホームを購入・新築をされる大多数の方は、その住宅が一定の要件を満たせば”入居した年から10年間”にわたって、所得税の還付(所得税の減額)が受けられます。これが巷でよく聞かれる「住宅ローン控除」です。
 マイホームの購入を検討された方なら、「住宅ローン控除」の制度は多くの方が耳にされていると思います。実はこの制度は要件が複雑で、制度の内容や購入したマイホームが要件に合致するかの判断が難しいケースがあり、住宅ローン控除をわかりやすくご紹介しましょう。
◆ 気になる”控除を受けるための要件”
 この住宅ローン控除制度は、住宅ローンを利用しているすべての人が受けられるとは限りません。控除を受けるためには、つぎのような様々な要件をクリアのうえ、必要書類をそろえ確定申告をする必要があります。
● 新築(取得)後6ヵ月以内に居住し、控除を受ける年の年末まで居住!
 たとえば、マンションの引渡し後半年以内に引っ越して住み、翌年の年末まで住み続ける必要があるということです。では、転勤など仕事の都合で居住できないケースではどうでしょうか。こんなときでも、「所有者(夫)は単身赴任で、家族はマイホームに住んでいる」時は控除が受けられます。また転勤などで、途中で家族ともども住めなくなっても、将来再度住むようになれば、ローン控除の残りの期間分について控除がとれます。

● 合計所得が3,000万円以下!
 収入が給与のみのサラリーマンなら、給与年収で3,245万円以下であれば、ローン控除が受けられます。それ以上の高額所得者ではこの控除が受けられません。
● 床面積が50㎡以上で、その2分の1以上が
  自己の居住用!
 床面積は、登記簿謄本上の住宅の床面積です。ここで注意を要するのが、この要件をクリアしていれば購入・新築したマイホームの総床面積の全部が控除の対象となるわけではない点です。つまり、自分の居住用の部分しか控除の対象にはならないのです。
 たとえば、店舗併用住宅(床面積(120㎡)などでは「自分の住まい部分(80㎡)」と「お店の部分(40㎡)」に分かれますが、仮に100%居住用の場合の還付金額が18万円でも、この事例では居住用部分が3分の2のため、還付金額は12万円となってしまいます。
● 借入金の返済期間が10年以上!
 金融機関や勤務先から住宅資金を借りた場合でも、返済期間が10年以上ある必要があります。加えて、勤務先などから利率が無利子とか、1%未満で借り入れをしてもそうした格安金利の借入金は対象になりません。もちろん、親族などからの個人的な借入金も対象にならないので、注意が必要です。
● 譲渡所得の課税の特例と住宅ローン控除のダブル適用はダメ!
 居住した年とその前後2年間(通算5年間)に、「譲渡所得の課税の特例(居住用財産の特例など)」を受けていないことが条件となります。たとえば、住宅を売り、その資金で新しい住宅を新築、購入するケースもよく見受けられます。この時に譲渡所得(取得価額<売却価額)が発生していれば、「譲渡所得の課税の特例」と「住宅ローン控除」とをダブルで適用することはできず、どちらかお得な方を選択することになります。
◆ 中古住宅なら、もう少し条件が厳しく!
 上記新築住宅の住宅ローン控除の要件に加えて、次の点もクリアして、やっと住宅ローン控除が受けられます。
 ● 建築後使用されたもの
 ● 耐火建築物は築後25年以内、(非耐火の)木造などが築後20年以内、新耐震基準に適合する住宅
 ● 生計を一にする親族以外の者から取得
◆ 住宅ローン控除の使える期間と控除率は? 
 控除対象となる借入金の上限、控除率は次のとおりです。

 2014(平成26)年4月以降に最大控除額が拡大されるのは8%または10%の税率による消費税を負担したときとなります。一方、2014年4月以降の入居でも消費税の特例措置で消費税が5%のケースでは、2013年と同じ控除内容が2017(平成29)年まで継続され、メリットが少し落ちることに。

■ サラリーマンが初めてローン控除を受けるときは”確定申告”が必要に?
 サラリーマンが住宅ローン控除を受けるには、初めての年だけ確定申告をしなければなりません。一度申告をしておくと、2年目以降は会社で年末調整の際に「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」などを他の控除に関する書類と一緒に勤務先に提出するだけで、年末調整で還付を受けられます。
◆ ローン控除ではどんな書類が必要に?
 通常、つぎのような書類の提出が必要です。

 上表2番目の「借入金の年末残高証明書」は、金融機関から●借入1年目では、借入れの翌年1月に、●2年目以降は、年末調整の時期に合わせてその年の10月から11月ごろに、郵送されてきます。
 また、利用者の多い住宅金融支援機構の「フラット35」の場合は、発行時期と方法が細かく設定されているので同機構のHP(ホームページ)で確認されるとよいでしょう。
◆ 住民税でも住宅ローン控除ができる!?
● 住民税から控除できる人とは?
 所得税で「住宅ローン控除」を受けたが、所得税から控除しきれなかった金額がある人です。
● いつの住民税から控除される?
 所得税で控除しきれなかった金額が生じた翌年度の住民税から適用されます。具体的には、2013年分の所得税で控除できなかった金額は2014年度の住民税から差し引かれます。
● 住民税から控除できる額とは?
 次のいずれか少ない金額が控除の限度になります。
 ★ 前年の所得税の住宅ローン控除可能額のうち、所得税から控除できなかった金額
 ★ 前年の所得税の課税総所得金額等の額に5%を乗じて得た金額(上限9万7,500円)
 住民税の住宅ローン控除の適用にあたっては市区町村への申告は不要です。といっても、確定申告や年末調整の際に、所得税の住宅ローン控除を受けるための手続きは必要です。

 今回は、一般的な住宅ローン控除がとれるケースを中心にご紹介しましたが、住宅ローンを利用して増改築したケースや「認定長期優良住宅を新築等した場合の所得税の特別控除」の制度などもありますので、マイホームを購入したり、手を入れたりしたかたは検討されるとよさそうです。

※当記事は2014年1月現在の税制に基づいて作成しています。税制改正により取り扱いが変更となる場合がありますので、ご注意ください。

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